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Retrofit ou Reconstrução do Escritório? Encontrando Respostas Para o Dilema da Arquitetura Corporativa

À medida que a maneira como trabalhamos e habitamos o espaço de trabalho muda, um grande problema para os desenvolvedores que procuram o futuro de seus portfólios de escritório é se eles devem reformar ou construir novamente.

 

A reforma de um prédio de escritórios pode significar uma ampla gama de coisas em termos de intrusão, desde uma "pincelada de tinta" até removê-la de volta para a moldura, remodelação, manutenção e ampliação de um edifício. O nível de retrofit dependerá das condições de mercado, modelos de investimento e qual produto o desenvolvedor deseja trazer ao mercado.

 

Ao tomar decisões, é importante considerar o contexto. Os usuários estão cada vez mais exigentes com seus espaços de escritório; os arrendamentos estão se tornando mais curtos e mais flexíveis. A maneira como trabalhamos nesses espaços mudou drasticamente nos últimos 15 anos, principalmente com a ênfase cada vez maior no bem-estar e no efeito positivo que isso tem na produtividade e na retenção e atração de talentos. Essas novas demandas estão conduzindo uma gama mais ampla de ofertas para o mercado de escritórios corporativos, com uma necessidade crescente de oferecer diferenciação.

 

Os avanços em TI e mobilidade resultaram em um aumento significativo de start-ups e pequenas empresas que buscam espaços de escritório mais acessíveis; esses ocupantes ficam felizes em comprometer a qualidade percebida do espaço e instalá-los em áreas menos elegantes, muitas vezes anteriormente mais espaços industriais.

 

Isso, juntamente com uma ênfase crescente na colaboração e troca de idéias em vez de tarefas mais isoladas e celulares, formas hierárquicas de trabalho levaram à tendência de design de escritório menos formal.

 

Os aluguéis de contrato padrão estão chegando ao fim e isso está proporcionando oportunidades de reconstrução.

 

Naquela época, um nível mais alto de manutenção mecânica e elétrica era a norma, com alturas de chão a chão associadas para acomodar distribuição de ar adicional. As cargas no piso foram projetadas para acomodar quantidades significativas de papéis pesados ​​e servidores. Essa capacidade estrutural não é mais necessária para transportar o escritório moderno e pode, em vez disso, ser usada como uma forma de criar espaço adicional para fazer os edifícios trabalharem mais, atingir valores de aluguel mais altos e, por fim, se tornar mais atraente para os inquilinos em potencial.

 

Benefícios significativos

 

O retrofit de um edifício existente pode ter benefícios significativos, bem como algumas limitações no produto final, portanto, é necessário considerar saber quando fazer o retrofit e quando demolir e reconstruir.

 

A realidade, claro, é que não existe uma abordagem "tamanho único", mas abaixo estão algumas das principais questões ao realizar uma análise de viabilidade de reforma corporativa.

 

Qual é o produto?

 

Isso varia de acordo com o local, mas geralmente as expectativas sobre os escritórios de construção da base estão mudando. A ênfase no bem-estar, o desejo por luz natural e maior flexibilidade significam que mais espaço é exigido e a comodidade embutida nos edifícios é mais variada e exigente na construção de base.

 

É desejável mais volume por usuário, portanto, tetos mais altos ou serviços expostos com o intradorso estrutural sendo o teto percebido em vez de um teto suspenso tem sido a tendência recente.

 

Quando é o momento ideal para chegar ao mercado?

 

Obviamente, isso é muito específico do projeto, mas pode haver vantagens em lançar um prédio de escritórios no mercado em um determinado momento. Dependendo do nível de retrofit e intervenção, muitas vezes há vantagens de programa significativas para reutilizar e adaptar a estrutura existente, o que pode permitir que o edifício seja colocado em operação mais cedo, reduzindo custos e obtendo retornos mais rápidos para o desenvolvedor.

 

Até que ponto o envelope existente pode ser estendido dadas as restrições de planejamento?

 

Se houver apenas a oportunidade de adicionar um volume adicional limitado, é mais provável que a estrutura existente seja capaz de suportar isso. Se estiver trabalhando em um edifício existente que não seria aprovado de acordo com os regulamentos de planejamento, pode haver valor em obras de reforço e adaptação significativas para mantê-lo, em vez de demolir e reconstruir um volume menor.

 

Qual é a capacidade de carga da estrutura existente?

 

Como acima, os edifícios têm sido historicamente projetados com grande capacidade de carga do piso. As placas de piso podem frequentemente ser estendidas para fora ou para cima, utilizando a capacidade estrutural redundante na estrutura e nas fundações.

 

Qual é a grade estrutural?

As colunas estão em um espaçamento razoável que não comprometa o espaço e podem ser usadas com eficiência pelo novo projeto?

 

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